No, Non è “tutto B&B”: guida definitiva 2025 alle strutture extra-alberghiere in Italia

Giornalisti che titolano “Il B&B del centro”, “B&B abusivo”, “B&B ovunque”. Spoiler: in Italia i B&B veri sono una frazione del mondo extra-alberghiero. Il resto sono affittacamere, CAV (case e appartamenti per vacanze), locazioni turistiche (spesso non imprenditoriali), guest house, foresterie e agriturismi. Mischiare tutto è comodo per fare click, ma è fuorviante per chi lavora seriamente.

Il fil rouge nazionale (e perché le Regioni contano)

C’è un quadro nazionale che fissa concetti e obblighi trasversali; poi le Regioni regolano molti dettagli (camere/posti, dotazioni, colazione, insegne, modulistica, ecc.).

Pilastri comuni:

• Alloggiati Web (art. 109 TULPS): chi ospita deve identificare e comunicare gli alloggiati entro 24 ore (6 ore se soggiorno < 24h). Vale per alberghiere e extra-alberghiere, incluse le locazioni turistiche quando gestite a scopo ricettivo. 
• Locazioni brevi non oltre 30 giorni: definizione fiscale e cedolare secca regolata dall’Agenzia delle Entrate (DL 50/2017): contratti fino a 30 giorni, con eventuali servizi “minimi” (biancheria iniziale, pulizia a fine soggiorno), ma non servizi tipici d’albergo durante la permanenza. 
• Quando diventi “imprenditoriale”: il legislatore ha introdotto una presunzione di imprenditorialità oltre determinate soglie (es. numero di unità), con obblighi conseguenti (SCIA al SUAP, partita IVA, ecc.). Ad oggi in italia, per operare in regime Privato non devi superare in 4 immobili, dopo hai obbligio di apertura partita IVA, questo non vuol dire che se volessi aprire una struttura unica imprenditoriale io non possa farlo.

Morale: non è tutto B&B e non tutto è locazione. Dipende da come operi, da che servizi dai, da quante unità gestisci e da dove operi.

Tipologie principali (in linea di massima perchè ogni regione ha delle sfaccettature diverse. W L'Italia)

B&B (bed & breakfast)

È l’ospitalità familiare, in genere non imprenditoriale (ma lo può essere), dentro l’abitazione (o parte di essa), con prima colazione e gestione domestica; i dettagli (camere/posti, periodo di apertura, colazione) li decide la Regione. Il riferimento concettuale nazionale sta nel Codice del Turismo. 

Affittacamere / Guest House

È attività imprenditoriale con più camere (limiti regionali), servizi accessori possibili, insegna, e SCIA allo SUAP. “Guest House” è sostanzialmente nome trendy per affittacamere. Obbligo Alloggiati Web e adempimenti d’impresa, ma può servire servizi aggiuntivi.

CAV – Case e Appartamenti per Vacanze

Possono essere gestite in forma imprenditoriale o non (dipende dalla Regione). In assetto non imprenditoriale non devi offrire servizi tipici durante il soggiorno (pulizie giornaliere, colazioni, reception). In assetto imprenditoriale valgono SCIA e regole d’impresa. Molti, usano il termine "casa vacanze" per definire la locazione turistica, ma è tecnicamente e giuridicamente errato.

Locazione turistica (non imprenditoriale)

Sei un privato che concede solo l’alloggio, tutto l'alloggio, per periodi brevi (≤30 giorni), senza servizi “da hotel” durante il soggiorno. La locazione turistica non imprenitoriale è di gran lunga la tipologia più usata in Italia. Fiscalmente, se operi su OTA da privato sei obbligato alla ritenuta d'acconto del 21% sul lordo per prima casa e del 26% dalla seconda (cedolare secca); restano gli obblighi locali (CIR/CIN/registri, dove previsti) e Alloggiati Web. 

Locazione turistica imprenditoriale

Stesse premesse, ma in forma d’impresa (SCIA, partita IVA, adempimenti, possibilità di servizi più ampi). La distinzione pratica la fai su organizzazione, continuità, pluralità di alloggi, servizi e soglie di legge.

Foresterie (esempio: “Foresteria lombarda”)

Tipologia regionale: in Lombardia è ricettivo imprenditoriale fino a 6 camere/14 posti, con possibilità di somministrazione (regolata) e denominazione affiancata. Ottimo esempio di come le Regioni differenziano. 

Agriturismo

Ricettività svolta da imprenditore agricolo in connessione con l’azienda (ospitalità in alloggi/spazi aperti, somministrazione di prodotti propri, attività rurali). Quadro nazionale: L. 96/2006; poi Regioni. 

Perché i titoloni “TUTTO B&B” sono fake news

Perché un B&B non è un affittacamere, una CAV non è una locazione turistica, e un agriturismo non è un “B&B in campagna”. Chi fa di tutta l’erba un fascio confonde lettori, penalizza gli operatori corretti e diciamolo crea una narrazione tossica.

Se vuoi riferimenti seri, usali: Agenzia delle Entrate per la parte fiscale (locazioni brevi, cedolare), TULPS per gli alloggiati, Ministero del Turismo/BDSR per SCIA/CIN e inquadramenti, e norme regionali per i dettagli. 

Per concludere, questo è un post molto generico che evidenzia le diversità delle strutture extra alberghiere, sicuro mi sono perso qualche pezzo nel marasma delle norme. Ogni Regione ha i suoi regolamenti, una volta che, leggendo, avete inquadrato ciò che volete fare contattate gli uffici preposti della vostra Regione o dei vostri Comuni per la normativa specifica regionale.

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