New York e il ban sugli affitti brevi: la vittoria degli hotel e la prova della Capture Theory.
Un’analisi approfondita del caso New York: il divieto sugli affitti brevi ha generato miliardi di dollari extra per gli hotel, secondo lo studio di Anastasi et al. (2025)
New York City non è solo una metropoli globale, ma anche un laboratorio politico-economico.
Nel 2023 ha approvato il Local Law 18 (LL18), una delle regolazioni più severe al mondo sugli affitti brevi.
Il risultato? Airbnb e le altre piattaforme quasi azzerate. Gli hotel, invece, miliardi di dollari in più di ricavi.
Questa dinamica è stata analizzata nello studio di Anastasi, Marsella, Melo, Stephenson e Wagner (2025), pubblicato sul European Journal of Political Economy (DOI: 10.1016/j.ejpoleco.2025.102725).
È una lettura tecnica, ma fondamentale: mostra come la regolazione non nasca solo da interessi pubblici, ma spesso sia frutto della capture theory, cioè della capacità delle industrie consolidate di piegare le regole a proprio vantaggio.
1. Airbnb come disruptor e il ruolo della politica
Come Uber con i taxi, Netflix con i DVD e Spotify con i dischi, Airbnb ha disintermediato un settore tradizionale: l’hotellerie.
Ma mentre alcune innovazioni sono state integrate, altre hanno incontrato resistenze regolatorie fortissime.
New York ha scelto la via dura. Già prima del 2023 esistevano restrizioni (niente affitti sotto i 30 giorni senza host presente, max due ospiti). Ma mancava l’enforcement. Con l’LL18 la musica è cambiata: registrazione obbligatoria degli host, blocco dei pagamenti da parte delle piattaforme, multe salatissime.
Risultato immediato:
- Inserzioni Airbnb crollate da 22.000 a 6841 in un mese (dati Inside Airbnb, Hoover 2023).
- Solo 257 registrazioni approvate su 3250 domande entro settembre 2023 (Zaveri, 2023).
- Molti host si sono spostati su affitti oltre i 30 giorni, riducendo la competizione con gli hotel.
Airbnb ha parlato di “de facto ban”. E non a torto.
2. Lobbying: David contro Golia (e vince Golia)
Il cuore dello studio sta qui: il peso politico degli hotel.
- Nel 2023 il settore alberghiero di NYC ha speso circa 20 volte più di Airbnb in lobbying politico.
- Gli hotel sono un gruppo compatto: circa 1339 strutture, il 62% affiliate a catene nazionali (NYC Dept. of City Planning, 2017).
- Gli host invece erano oltre 22.000, dispersi e frammentati.
La teoria di Stigler (1971) e Peltzman (1976) prevede esattamente questo: gruppi piccoli e organizzati vincono sulle masse frammentate.
Gli hotel hanno quindi potuto:
- Coordinarsi meglio → meno free rider, più disciplina.
- Concentrare benefici → profitti diretti da nuove regole.
- Scaricare i costi → sulle migliaia di host e, indirettamente, sui consumatori.
È textbook capture theory.
3. Gli effetti economici sugli hotel
Lo studio usa un approccio Synthetic Difference-in-Differences confrontando NYC con altri 24 mercati alberghieri USA.
I risultati sono netti:
- ADR (Average Daily Rate): +14–19 $ a notte
- Ricavi totali hotel: +2,1–2,9 miliardi nei primi 18 mesi
- Room nights vendute: nessun aumento significativo
Tradotto: gli hotel non hanno ospitato più persone, hanno solo fatto pagare di più.
Un aumento di prezzi reso possibile dal taglio dell’offerta concorrente (Airbnb).
È un trasferimento di ricchezza puro. Nessun miglioramento di efficienza, solo rendite catturate dal settore tradizionale.
4. Public interest o rent-seeking?
Ufficialmente, il Comune e gli hotel giustificano la legge così:
- “Troppi Airbnb illegali minacciano la sicurezza.”
- “Airbnb riduce l’offerta di case a lungo termine.”
- “Proteggiamo i residenti dalle esternalità negative.”
Argomenti credibili, certo. Ci sono evidenze che in alcune città Airbnb porti disturbi o pressioni sugli affitti (van Holm & Monaghan 2021; Barron et al. 2021).
Ma lo studio mostra come questi discorsi siano stati strumentalizzati.
Yandle (1983) descrive il modello “Bootleggers and Baptists”: attori economici che si nascondono dietro la retorica del bene comune per perseguire interessi privati.
Esattamente quello che hanno fatto gli hotel.
5. Implicazioni per l’Europa (e l’Italia)
New York oggi è un precedente globale.
Il modello LL18 viene già osservato da altre città (Jelski, 2024). In Europa, molte amministrazioni locali discutono di restrizioni severe sugli affitti brevi.
Cosa insegna il caso NYC?
- Che la battaglia sugli affitti brevi non è solo legale o urbanistica, ma politica ed economica.
- Che gli host, frammentati e spesso disorganizzati, rischiano di non avere voce contro lobby molto più potenti.
- Che i costi di queste regolazioni finiscono spesso per ricadere sui consumatori (turisti che pagano di più) senza benefici chiari per l’housing.
Per il contesto italiano, dove si discute di CIN, SCIA e nuovi limiti nazionali, il rischio è lo stesso: regole nate per “ordine pubblico” ma che finiscono per spostare miliardi verso le grandi catene alberghiere.
6. Conclusioni: il potere della capture theory
Il caso NYC non è solo un fatto locale, ma una lezione di economia politica.
Dimostra che:
- Gli interessi concentrati (hotel) prevalgono su quelli diffusi (host).
- Le regolazioni non sempre servono l’interesse pubblico, ma chi ha più capacità di lobbying.
- I benefici (2,1–2,9 miliardi di dollari) sono concentrati, i costi (perdita di offerta, prezzi più alti) diffusi.
Come scriveva Stigler (1971), la regolazione è spesso domandata e offerta come un bene economico. A New York, gli hotel hanno comprato una legge. E hanno vinto.
Fonti principali
- Anastasi, S.C., Marsella, A., Melo, V., Stephenson, E.F., & Wagner, G.A. (2025). Short-term rental bans and the hotel industry: Evidence from New York City. European Journal of Political Economy. DOI: 10.1016/j.ejpoleco.2025.102725
- Zaveri, M. (2023). The New York Times.
- Hoover, J. (2023). Inside Airbnb data.
- Stigler, G.J. (1971). The Theory of Economic Regulation.
- Peltzman, S. (1976). Toward a More General Theory of Regulation.
- Yandle, B. (1983, 2022). Bootleggers and Baptists.
- Barron, K., Kung, E., & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home Sharing on House Prices and Rents. Marketing Science.
FAQ
Cosa prevede il ban di NYC?
Obbligo di registrazione per host, multe fino a 5000$, e stop alle prenotazioni non registrate su Airbnb.
Chi ci ha guadagnato di più?
Gli hotel: +2,1–2,9 miliardi in 18 mesi, solo grazie all’aumento delle tariffe.
Che ruolo ha avuto il lobbying?
Decisivo: gli hotel hanno speso 20 volte più di Airbnb in contributi politici
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