Property Manager: chi sono davvero, cosa fanno e perché non è un lavoro per tutti
Il Property Manager è un professionista con obblighi fiscali, responsabilità e competenze specifiche. Scopri chi sono, cosa fanno, i falsi miti e quanto davvero possono guadagnare negli affitti brevi.
Chi è il Property Manager (e chi non è)
Nel mondo degli affitti brevi la figura del Property Manager è diventata sempre più centrale per molti proprietari rimasti scottati dagli affitti tradizionali e che cercano la flessibilità di un affitto breve, senza avere il tempo di gestirla.
Non si tratta del “una persona che dà le chiavi” o del “cugino che sa smanettare su Airbnb”.
Il Property Manager è un vero e proprio professionista del turismo extra-alberghiero, un imprenditore che prende in carico immobili di terzi e li trasforma in case vacanza pronte per il mercato.
Molti lo immaginano come un lavoro facile, “guadagni milioni senza fare nulla”, raccontano molti fuffaguru sui social ma la realtà è ben diversa: serve Partita IVA (tranne in un caso), competenze fiscali, capacità organizzative e un impegno quotidiano che non conosce orari.
Cosa fa davvero un Property Manager?
Un Property Manager gestisce tutte le fasi dell’ospitalità. Tra i suoi compiti principali:
- Creare annunci ottimizzati su Airbnb, Booking, Vrbo e altre OTA.
- Studiare strategie di prezzo (revenue management) per massimizzare guadagni.
- Gestire comunicazioni con gli ospiti: richieste, check-in, reclami, recensioni.
- Coordinare pulizie, lavanderia, manutenzione ordinaria e straordinaria.
- Adempiere agli obblighi burocratici: Alloggiati Web, ISTAT, tassa di soggiorno.
- Digitalizzare la gestione: smart lock, channel manager, PMS, sistemi di messaggistica automatica.
In pratica, il Property Manager è “il regista” di un sistema complesso.
Codice ATECO e fiscalità
In Italia, il Property Manager non può operare senza Partita IVA.
Il codice ATECO utilizzato è:
68.32.01 – Gestione immobiliare con attività di property management
Sul piano fiscale, le strade sono due:
- Regime forfettario: fino a 85.000 € di ricavi annui, imposta sostitutiva al 15% (o 5% per i primi 5 anni).
- Regime ordinario: per chi supera le soglie, con IVA, IRPEF e bilanci.
❌ Non è possibile “fare il Property Manager da privato”.
L’unica eccezione è il subaffitto con contratto registrato e tassazione in cedolare secca (21% o 26%). Ma in quel caso non sei un gestore di immobili altrui, sei un locatore.
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Falsi miti da smontare
- “Il Property Manager guadagna milioni senza muovere un dito” Falso. I margini sono spesso tra il 15% e il 25% dei ricavi di una casa, ma dietro ci sono ore di lavoro, reperibilità H24 e responsabilità fiscali.
- “È un lavoro figo, sembri sempre in vacanza” Falso. Mentre gli ospiti si godono il tramonto, tu rispondi a messaggi su Wi-Fi che non funziona o chiavi smarrite.
- “Basta aprire un annuncio su Airbnb per essere Property Manager” Falso. Serve formazione, esperienza e strumenti professionali. Senza PMS o channel manager, con più di due strutture rischi il caos.
Quanto costa un Property Manager al proprietario?
Molti proprietari si chiedono: “Ma conviene affidarsi a un Property Manager?”
La risposta è: Dipende
Se hai zero tempo per la gestione, zero tempo per pulizie, lavanderia, ecc ecc ma vuoi mettere la tua struttura in affitto breve non hai scelta.
Ma valuta molto bene i costi totali fissi di piattaforme e tassazione prima
Le fee vanno dal 15% al 30% dei ricavi, a seconda dei servizi inclusi. Alcuni lavorano con tariffe flat per pulizie o check-in.
Occhio ai “fuffa guru”
Negli ultimi anni sono spuntati ovunque corsi e video di pseudo-mentori che ti vendono il sogno: “Diventa Property Manager e guadagna subito 10.000 € al mese, potrai comprarti la Lambo e vivere a Dubai gestendo tutto dal telefono”.
Peccato che omettano un piccolo dettaglio: servono Partita IVA, codice ATECO corretto, dichiarazioni fiscali, contratti regolari e tanta professionalità.
La differenza tra un “fuffa guru” e un vero Property Manager?
Il primo vende corsi e "mindset", il secondo lavora con ospiti veri.
Il futuro dei Property Manager
Il mercato degli affitti brevi è in continua evoluzione: nuove regole (CIN, sicurezza, norme regionali), concorrenza crescente, ospiti sempre più esigenti.
Chi vuole entrare oggi deve capire che non basta “gestire case”: bisogna offrire un servizio completo, trasparente e digitalizzato.
La figura del Property Manager sarà sempre più centrale, ma anche più regolamentata. Solo i veri professionisti e chi rimane aggiornato resteranno sul mercato.
FAQ
Serve la Partita IVA per fare il Property Manager?
Sì, salvo subaffitto con contratto e cedolare secca.
Qual è il codice ATECO corretto?
68.32.01 – Gestione immobiliare con attività di property management
Quanto guadagna un Property Manager?
In media trattiene il 15-25% dei ricavi degli alloggi gestiti.
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