New York affitti brevi: Cosa insegna il flop dello Stop ad Airbnb
Il caso New York dimostra che vietare gli affitti brevi non abbassa i canoni e non libera case. Un’analisi utile e ufficiale per imparare da chi ha già sbagliato.
New York e il ban sugli affitti brevi: la grande promessa mancata
Dal 2023 New York ha introdotto il Local Law 18, una normativa che ha praticamente azzerato gli short-term rental (affitti brevi). La promessa era chiara: liberare migliaia di appartamenti per i residenti e abbassare gli affitti.
Due anni dopo, il bilancio è impietoso :
- Gli affitti sono ai massimi storici → a Manhattan il canone medio ha toccato i 4.700 $ al mese.
- Il tasso di sfitto è crollato → solo il 2,45% degli appartamenti è libero.
- Gli hotel ringraziano → prezzi su del 7% e tassi di occupazione più alti di prima.
Gli unici ad aver perso davvero? I piccoli host che contavano su Airbnb per integrare il reddito e i quartieri fuori Manhattan che beneficiavano del turismo diffuso.
Non me lo sono inventato io ma diversi articoli di Giornali importanti e autorevoli di New York, Wall Street Journal e New York Post
La lezione per l’Italia e L'Europa: i divieti non risolvono la crisi abitativa
Il parallelo con la nostra realtà è inevitabile. Anche da noi si discute di normativa affitti brevi, sia a livello nazionale che Europeo, di tetti alle notti disponibili, di registri regionali e del nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Ma l’esperienza americana ci insegna che:
- Ridurre o vietare gli affitti brevi Milano, Roma e Firenze non significa automaticamente più case a lungo termine.
- Il rischio è favorire solo l’industria alberghiera, senza alcun impatto reale sulla disponibilità abitativa.
- La vera chiave è bilanciare la domanda: turismo stagionale, ospiti business, nomadi digitali e turismo bleisure* possono portare valore senza togliere spazi vitali ai residenti.
- Investire su edilizia pubblica e convenzionata vera, abbandonata dalle politiche pubbliche da decenni, anche utilizzando la tassa di soggiorno.
*Il turismo bleisure è una tendenza in crescita che combina viaggi di lavoro ("business") e di piacere ("leisure"), permettendo ai professionisti di prolungare le trasferte per dedicare tempo ad attività ricreative e culturali, come visite turistiche, relax o escursioni
Host, Property Manager e redditività: i veri numeri
A New York il ban ha tolto dal mercato oltre 38.000 unità Airbnb. Ma molti proprietari non le hanno riconvertite in affitti a lungo termine.
Un copione che potrebbe ripetersi in Italia: togliere la possibilità di fare affitti brevi 2025 non significa spingere automaticamente verso i contratti 4+4 perchè la domanda nelle città rimarrà sempre alta rispetto all'offerta visto che oggi gli affitti brevi cubano circa un 4% in media del totale abitazione, il dato più grande sono le case sfitte e la paura dei proprietari a concedere la casa a lungo termine
E allora la domanda è:
👉 Meglio puntare su rendimento affitti brevi vs locazioni a lungo termine e regolamentare con intelligenza, oppure rischiare di perdere competitività turistica?
Il mercato italiano oggi premia chi sa unire:
- Gestione host professionale
- Automazione affitti brevi (self check-in, remote check-in, channel manager)
- Strategie di prezzo affitti brevi dinamiche
Ospiti e comunità locali: come cambiano le città
Un altro dato interessante: a New York gli affitti sono cresciuti più velocemente nei quartieri che avevano più Airbnb. Questo significa che togliere gli host non ha ridotto la pressione abitativa, ma ha tolto linfa a ristoranti, negozi e attività locali.
Lo stesso potrebbe accadere da noi: pensiamo a un piccolo borgo in Toscana o in Sicilia, dove trasformare casa in casa vacanze non toglie appartamenti ai residenti, ma porta vita, lavoro e esperienze immersive negli affitti brevi.
Conclusioni
L’Italia deve fare tesoro di ciò che è accaduto a New York: vietare non significa risolvere.
Il futuro degli short-term rental italiani dipende da:
- Regole chiare e uguali per tutti (CIN, tasse, sicurezza).
- Tassazione affitti brevi equa ma non punitiva.
- Investimenti in sostenibilità ed ecobonus affitti brevi, per rendere gli alloggi competitivi e rispettosi dell’ambiente.
- Politiche intelligenti, non crociate contro gli host.
Perché, come dimostra New York, cancellare gli affitti brevi non abbassa i canoni. Semmai rischia di rendere le città più care e meno accoglienti e devastare la già traballante industria del turismo, che non sarà certo la colonna portante del Paese ma c'è qualcuno che pensa di vivere senza turismo in Italia?
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