Guida completa 2025: aprire un B&B o una locazione turistica in regola e senza sorprese
Aprire un B&B o una locazione turistica è entusiasmante ma pieno di regole. In questa guida 2025 ti spiego i 5 pilastri fondamentali per partire subito, senza multe e senza spese inutili
Aprire un B&B o una locazione turistica nel 2025 è un sogno per tanti: accogliere ospiti da tutto il mondo, trasformare una casa in una piccola impresa e magari crearsi un secondo reddito.
Ma la verità è che, se non conosci le regole, rischi multe salate o di buttare via tempo e soldi.
Per aiutarti, ho messo nero su bianco i 5 pilastri fondamentali da conoscere prima di partire. Niente fuffa: solo quello che serve davvero per aprire in regola e senza sorprese.
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1. Scegli la tipologia di struttura
Il primo passo è capire cosa stai aprendo. In Italia le differenze sono importanti:
- B&B → devi avere residenza nella struttura, offrire la colazione e fare le pulizie giornaliere.
- Affittacamere → puoi aprirlo anche come impresa, non sei obbligato alla colazione ma devi garantire pulizia e servizi base.
- Locazione turistica → se affitti un appartamento per brevi periodi (meno di 30 giorni). Non è attività alberghiera, contratto non registrato alla agenzia delle entrate, se lo fai da privato, ritenuta obbligatoria delle piattaforme al 21% del lordo sulla prima casa in affitto, dal 26% dalle seconda
- Guest house/Foresteria → affitti una parte della casa dove vivi.
La scelta qui ti condizionerà tutto: burocrazia, tasse e obblighi.
2. Richiedi il CIR (Codice Identificativo Regionale)
Le Regioni hanno la competenza sul turismo, quindi il CIR è il tuo lasciapassare
Ogni Regione ha portali e regole diverse: di solito servono la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), documenti catastali e dati dell’immobile.
Il CIR è obbligatorio e ti permette di iniziare a muoverti come struttura ricettiva riconosciuta.
3. Ottieni il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Dal 2025, dopo il CIR arriva il CIN, rilasciato dal Ministero del Turismo tramite il BDSR.
È fondamentale: senza CIN non puoi nemmeno pubblicare l’annuncio sulle OTA (Airbnb, Booking, ecc.).
Il CIN serve anche allo Stato per incrociare i tuoi dati fiscali con l’Agenzia delle Entrate.
NB. Se sei un privato, le piattaforme applicheranno la ritenuta d’acconto del 21% sul lordo, quindi occhio: l’account deve essere intestato alla stessa persona che ha richiesto il CIN, stessi dati catastali e codice fiscale. La cedolare sarà applicata al codice fiscale che ha la proprietà intestata o un contratto di subaffitto con clausula specifica di subaffitto ulteriore.
4. Alloggiati Web: l’obbligo che non puoi saltare
Qui non si scherza. La registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia è obbligatoria per legge (art. 109 TULPS).
Affittare senza registrare equivale a rischiare il penale.
Per attivarlo devi chiedere le credenziali alla Questura della tua zona. Da lì in poi, ogni ospite deve essere registrato entro 24 ore dal check-in se sta più di una notte e entro 6 ore dall'arrivo in struttura se sta solo una notte.
5. Tassa di soggiorno e dati ISTAT
Ultimo step fondamentale: la parte fiscale e statistica.
- Tassa di soggiorno → gestita dai Comuni. Alcuni l’hanno, altri no. Se esiste, va riscossa e rendicontata. Airbnb la riscuote in automatico in certe città, Booking no (quindi dovrai farlo tu).
- Dati ISTAT → servono per monitorare i flussi turistici. Quasi tutte le Regioni usano il portale ROSS1000, accessibile con SPID, CIE o credenziali.
FAQ – Domande che fanno tutti
Qual è la differenza tra B&B e locazione turistica?
Il B&B è attività extra-alberghiera con residenza e colazione, la locazione turistica è un normale contratto di affitto breve senza servizi accessori. La locazione turistica non imprenditoriale è oggi il modello utilizzato in Italia.
Posso aprire senza CIN?
No. Dal 2025 il CIN è obbligatorio anche per mettere gli annunci online.
E se non registro gli ospiti su Alloggiati Web?
Rischi il penale. È la regola più importante da rispettare.
Chi riscuote la tassa di soggiorno?
Dipende dal Comune. In alcuni casi la piattaforma (Airbnb), nella maggior parte sei tu.
Conclusione
Aprire un B&B o una locazione turistica nel 2025 è un’opportunità enorme, ma serve preparazione.
I 5 pilastri — tipologia di struttura, CIR, CIN, Alloggiati Web, tassa di soggiorno e ISTAT — sono il kit di base per partire subito e non sbagliare.
Poi certo, arriveranno foto, annunci, marketing e recensioni… ma senza queste fondamenta non si va da nessuna parte.
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