Che cos’è un condhotel?
I condhotel, introdotti dal Decreto Sblocca Italia, sono immobili a metà tra hotel e condominio: un mix tra residenziale e turistico che oggi i media esaltano, a differenza degli affitti brevi dei piccoli proprietari.
Un condhotel (o condominio alberghiero) è una struttura ibrida tra hotel e condominio residenziale. Introdotti in Italia dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014), sono regolati dal D.P.C.M. n. 13/2018 che ne definisce criteri e funzionamento.
In pratica:
- un immobile è suddiviso in unità abitative private (appartamenti venduti a singoli proprietari),
- ma con gestione unitaria alberghiera (check-in, reception, servizi).
Il proprietario può usare l’appartamento per sé per una parte dell’anno e affittarlo come parte dell’hotel nel resto.
Normativa dei condhotel in Italia
La cornice normativa è data da:
- D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia) – introduce la figura;
- D.P.C.M. 13/2018 – dettaglia regole e condizioni:
- minimo 7 camere hotel,
- max 40% di superficie destinata a unità residenziali,
- gestione unitaria,
- portineria comune,
- riqualificazione con classificazione minima 3 stelle.
Le Regioni disciplinano con provvedimenti propri modalità di avvio ed esercizio.
Come funziona un condhotel
- Ogni unità è di proprietà privata, ma deve rispettare un mandato di gestione con l’albergo.
- I servizi (pulizie, reception, portineria, spa, piscina, ristorazione) sono condivisi.
- Il gestore unico coordina prenotazioni e soggiorni.
- Il proprietario può usare la sua unità in periodi stabiliti, ma non sempre vivere full-time.
Comprare un’unità in un condhotel: cosa significa
Il contratto di acquisto deve contenere:
- descrizione dettagliata dell’unità e dei costi,
- modalità di utilizzo spazi comuni,
- clausole su spese obbligatorie e manutenzione,
- possibilità per il gestore di affittarla quando non usata dal proprietario.
Responsabilità del proprietario: tasse, manutenzione, utenze, assicurazioni.
Vantaggi e ❌ svantaggi dei condhotel
Pro:
- Possesso immobiliare + reddito da locazione
- Accesso a servizi alberghieri (palestra, spa, reception)
- Possibilità di utilizzo personale
Contro:
- Costi elevati di manutenzione e gestione
- Reddito variabile legato al turismo
- Difficoltà di finanziamento bancario
- Limiti all’uso personale (non sempre puoi viverci full-time)
FAQ
I condhotel sono multiproprietà?
No. Ogni unità è di un singolo proprietario. Nelle multiproprietà invece “compri il tempo” e condividi lo stesso alloggio con altri.
Quanto posso usare la mia unità?
Dipende dal contratto. In genere puoi viverci alcune settimane/mesi all’anno, ma l’accordo prevede che sia disponibile per l’affitto la maggior parte del tempo.
Come vengono gestiti?
Da un gestore unico, come un hotel: reception, prenotazioni, manutenzione e pulizie.
Che tasse si pagano?
Il reddito da affitto è tassato come reddito commerciale. Ci sono inoltre spese condominiali, assicurazione e manutenzione.
Perché i media li amano (e gli affitti brevi no)
Qui arriva la parte interessante.
Negli ultimi mesi sempre più quotidiani e riviste spingono narrazioni positive sui condhotel:
- “innovazione”,
- “riqualificazione del patrimonio”,
- “nuova forma di turismo sostenibile”.
Al contrario, gli stessi media spesso dipingono gli affitti brevi dei piccoli proprietari come il male assoluto: portatori di overtourism, degrado, perdita di case ai residenti.
Perché questa differenza?
Perché i condhotel piacciono alle grandi catene e federazioni alberghiere. Molti hotel senza fondi o idee si stanno riconvertendo in condhotel: si cambia nome, si crea un brand nuovo, i media ci costruiscono sopra un’accezione positiva.
Risultato? Sarà “figo” andare in un condhotel, non disturberanno i vicini, non creeranno overtourism, saranno “residenze di qualità”.
Almeno secondo la narrazione mainstream.
La stessa che, guarda caso, non viene concessa ai piccoli host indipendenti.
Conclusione
I condhotel sono una formula interessante, ibrida tra proprietà privata e ospitalità turistica. Ma attenzione: dietro la retorica “innovativa” c’è anche una strategia di lobbying che spinge i grandi operatori e le federazioni.
I media li stanno già raccontando in modo positivo, mentre gli stessi giornali continuano a criminalizzare chi affitta un appartamento su Airbnb o Booking.
Il solito gioco: grandi contro piccoli.
📖 Acquista FAQBNB, il Manuale più aggiornato e figo per iniziare nel mondo degli affitti brevi. Solo 5€, meno di un panino dell'Autogrill 🤣
👉 https://faqbnb.vitadahost.it/
🛒 Risparmia un botto di soldi e tempo con i nostri nuovi canali offerte Amazon. Sia su Telegram che su Whatsapp, le migliori super offerte selezionate e specifiche per il nostro settore. Il primo canale in Italia che ti fa risparmiare tempo e denaro dedicato a Host e PM. Iscriviti subito, ovviamente è gratis.
👉 https://www.vitadahost.it/offerte-da-host-iscriviti-al-canale-telegram-per-host-e-pm.html
🚀 Se vuoi sapere tutto sul mondo di Vita da Host e scoprire quante informazioni, servizi e prodotti puoi trovare sul nostro Grazie mille, a noi serve moltissimo per mantenere viva questa community ♥️
📆 Prenota una call con Sergio di Vita da Host! 15 minuti gratis o sessioni approfondite su Google Meet
👉 https://www.vitadahost.it/vita-da-host-prenota-la-tua-chiacchierata-gratuita-con-me.html
