Airbnb cambia cancellazioni: Novità dal 1 Ottobre 2025

Da oggi le nuove regole sui termini di cancellazione cambiano e riguardano tutti i soggiorni inferiori alle 28 notti.

La novità principale: ogni prenotazione avrà 24 ore di cancellazione gratuita (tasse incluse), purché avvenga almeno 7 giorni prima del check-in.

Una svolta che rende Airbnb sempre più simile al mondo Booking, dove la cancellazione gratuita è ormai la norma.

Tutti i nuovi termini si applicano su tutte le prenotazioni dal 1 0ttobre in poi, le vecchie prenotazioni manterranno i termini precedenti.

I nuovi termini di cancellazione standard su Airbnb

Airbnb distingue tra diverse opzioni, che determinano quanto l’ospite può annullare senza penalità e quanto l’host riceve come compenso.

1. Flessibili

• Rimborso totale fino a 24 ore prima del check-in.
• Dopo, l’ospite riceve rimborso tasse proporzionali, mentre l’host viene pagato per le notti utilizzate + 1 notte extra.

Ideale per attrarre più ospiti, ma aumenta il rischio di cancellazioni last minute.

2. Moderati

• Rimborso totale fino a 5 giorni prima del check-in.
• Dopo, l’host riceve:
  • il 50% delle notti non utilizzate,
  • tutte le notti consumate + 1 notte extra.

È il compromesso più scelto: tutela host e non spaventa troppo gli ospiti.

3. Limitati (novità 2025)

• Rimborso totale fino a 14 giorni prima del check-in.
• Se la cancellazione avviene tra 7 e 14 giorni, l’ospite riceve il 50% di rimborso e l’host il restante 50%.
• Meno di 7 giorni: rimborso tasse proporzionali e l’host riceve il 100% delle notti prenotate.

Questa è la vera novità: Airbnb introduce un termine “a metà strada” per dare più flessibilità ma senza azzerare i guadagni degli host.

4. Semirigidi

• Rimborso totale fino a 30 giorni prima del check-in.
• Tra 7 e 30 giorni: rimborso al 50% (ospite) e pagamento al 50% (host).
• Meno di 7 giorni: l’host riceve il 100% delle notti prenotate.

Perfetti per case vacanza in alta stagione o destinazioni molto richieste.

5. Rigidi (solo per determinati host)

• Disponibili solo per alcune tipologie di host, non più selezionabili liberamente.
• Rimborso al 50% se la cancellazione avviene almeno 7 giorni prima del check-in (dopo la finestra di 24h).
• Meno di 7 giorni: l’host riceve il 100% delle notti.

Una tutela più forte, ma concessa solo in casi specifici (ad esempio property manager con contratti multipli o strutture professionali).

6. Super Rigidi (30 o 60 giorni solo per determinati host)

• Anche questi solo su invito o approvazione di Airbnb.
• Super Rigidi 30: rimborso 50% fino a 30 giorni prima del check-in, altrimenti 100% all’host.
• Super Rigidi 60: rimborso 50% fino a 60 giorni prima, altrimenti 100% all’host.

Questi termini sono riservati a determinati property manager o grandi host professionali, non accessibili a chiunque.

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🚨Perché i tuoi termini di cancellazione possono essere ignorati?

Nonostante tu scelga con cura i termini di cancellazione Airbnb più adatti alla tua struttura, ci sono situazioni in cui questi decadono. In questi casi, l’ospite ha diritto a un rimborso totale, indipendentemente dalla policy selezionata.

Casi di esclusione dei termini di cancellazione

Airbnb prevede delle eccezioni per tutelare l’esperienza degli ospiti. Ecco i principali:

Per ospiti di alloggi, servizi o esperienze

• Non riescono a contattare l’host.
• Si verificano circostanze eccezionali (malattie gravi, eventi naturali, obblighi legali, ecc.).

Per ospiti di alloggi

• L’alloggio risulta inaccessibile, sporco o pericoloso, o ospita animali non dichiarati.
• L’ospite segnala un problema grave entro 24 ore dall’arrivo che l’host non può o non vuole risolvere (Sarà molto delicata questa opzione perchè potrebbe sfociare in mega dibattiti e questioni)

Per ospiti di servizi o esperienze

• L’host non inizia entro 15 minuti dall’orario stabilito.
• L’esperienza non può svolgersi come promesso (attrezzatura mancante, luogo non idoneo, condizioni non rispettate).
• L’esperienza differisce sostanzialmente da quanto pubblicizzato nell’annuncio.

Cosa succede ai compensi dell’host in questi casi?

Se un host ha già ricevuto il compenso per la prenotazione, Airbnb può richiedere la restituzione parziale o totale.

Il recupero dell’importo può avvenire in automatico tramite i prossimi pagamenti, come previsto dai Termini di pagamento Airbnb.

Questo significa che anche se pensi di essere coperto da un termine “Rigido” o “Semirigido”, in casi specifici Airbnb può comunque rimborsare l’ospite, lasciandoti senza entrata.

Perché Airbnb punta sulla flessibilità

Gli algoritmi delle OTA (Booking, Expedia, Airbnb) hanno una regola d’oro: più prenotazioni = più visibilità.

E l’esperienza ha dimostrato che gli annunci con cancellazione gratuita ottengono più clic, più prenotazioni e quindi generano più commissioni.

Per Airbnb significa:

• attirare ospiti business, nomadi digitali e viaggiatori bleisure, che cercano sicurezza;
• competere meglio con gli hotel che già offrono cancellazioni gratuite;
• aumentare la redditività della piattaforma.

Conclusioni: come muoversi da host

Dal 1° ottobre 2025 gli host italiani dovranno ripensare le proprie strategie di gestione:

• scegliere con cura il termine di cancellazione più adatto alla propria struttura;
• monitorare il rendimento e l’occupazione;
• sfruttare i software di automazione e dynamic pricing per compensare i rischi.

Airbnb spinge sulla flessibilità, ma resta fondamentale per l’host trovare il giusto equilibrio tra visibilità e redditività.

Perché, alla fine, negli affitti brevi, non vince chi ha l’appartamento più grande… ma chi sa adattarsi più velocemente.

FAQ

Qual è la novità principale delle cancellazioni Airbnb dal 2025?

Tutte le prenotazioni avranno 24 ore di cancellazione gratuita, se avvengono almeno 7 giorni prima del check-in.

Cosa cambia con i termini “Limitati”?

Introdotti a Ottobre 2025, permettono cancellazione totale fino a 14 giorni e rimborso 50% tra 7 e 14 giorni.

I termini Rigidi saranno ancora disponibili?

Sì, ma solo per determinati host: non saranno più accessibili a chiunque.

Cosa sono i Super Rigidi?

Opzioni da 30 o 60 giorni, disponibili solo per alcuni property manager o host professionali selezionati.

Queste regole valgono anche su Booking o Vrbo?

No, riguardano solo Airbnb. Ogni OTA gestisce in autonomia le proprie policy di cancellazione.

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