5 cose che devi fare per aprire affitti brevi in regola nel 2025

Aprire una casa vacanze o una locazione turistica in Italia non vuol dire caricare annuncio su Airbnb (ti blocca senza CIN).

Le normative cambiano, le sanzioni aumentano e la burocrazia non perdona: basta un documento mancante e rischi multe da migliaia di euro e l’oscuramento degli annunci su Airbnb, Booking o Vrbo.

Per aiutarti, ecco la checklist definitiva con le 5 cose che non puoi assolutamente dimenticare se vuoi aprire in regola e dormire sonni tranquilli.

1️⃣ CIR – Codice Identificativo Regionale

Prima ancora del CIN, quasi tutte le Regioni italiane prevedono il CIR (Codice Identificativo Regionale).

Ogni Regione ha la sua piattaforma e le suo normative: alcune lo rilasciano subito online, altre richiedono SCIA e autorizzazioni aggiuntive.

👉 Senza CIR, non puoi iniziare a pubblicizzare la tua casa vacanze, né sui portali OTA né sul tuo sito.

2️⃣ Credenziali Alloggiati Web (Polizia di Stato)

Il secondo passo è richiedere le credenziali per Alloggiati Web alla Questura.

Ogni ospite, prima di varcare la soglia, deve essere registrato entro 24 ore (se stanno una notte sola, vanno registrati subito).

⚠️ Non ci sono deroghe: chi ospita senza credenziali commette reato, con conseguenze penali.

👉 Richiedi le credenziali alla Questura di competenza: link ufficiale.

3️⃣ CIN – Codice Identificativo Nazionale

Dal 1° gennaio 2025 entra in vigore il CIN (Codice Identificativo Nazionale), previsto dal DL 145/2023.

Si richiede tramite la piattaforma ufficiale BDSR del Ministero del Turismo, autenticandosi con SPID o CIE.

👉 Obbligatorio per tutti i tipi di strutture, da rifugio a hotel 5 stelle lusso, va esposto fuori dalla struttura e inserito in ogni annuncio online.

4️⃣ ROSS1000 – Comunicazioni ISTAT

Le Regioni ti obbligano anche a comunicare i flussi turistici tramite il portale ROSS1000 o piattaforme equivalenti.

Qui vanno registrati arrivi e presenze di ogni ospite, per fini statistici.

⚠️ Non comunicare i dati ISTAT = in molte regioni ci sono sanzioni amministrative

👉 La tua anagrafica, di solito, viene caricata dalla Regione automaticamente dopo la registrazione del CIR. Si può accedere con SPID, CIE e per chi utilizza software terzi di gestione Check-in, anche con credenziali fornite dalla Regione.

5️⃣ Tassa di soggiorno – il Comune

Ultimo tassello: la registrazione presso il tuo Comune per il versamento della tassa di soggiorno.

Ogni Comune decide importi, scadenze e modalità di pagamento (alcuni hanno portali online, altri solo moduli cartacei).

Airbnb ha stretto accordi in molti Comuni grandi per il prelievo da ospite della tasse e il versamento. Questo però non cancella obbligo di rendicontazione che nella maggior parte dei casi va fatto ogni 3 mesi.

👉 Se dimentichi di versarla, oltre alle sanzioni rischi controlli fiscali.

Perché è fondamentale seguire la checklist

Questi 5 step sono obbligatori per chiunque voglia entrare nel mondo degli affitti brevi.

Chi pensa di “fare di nascosto” rischia grosso: oscuramento annunci, multe fino a 8.000 €, processi e nel peggiore dei casi sequestro dell’attività.

FAQ

1. Serve la Partita IVA per aprire un affitto breve?

No, se gestisci una singola locazione turistica (fino a 4 immobili) come privato puoi operare senza Partita IVA. Se hai più immobili o offri servizi accessori (colazione, pulizie extra, trasporti), diventa attività imprenditoriale.

2. Posso usare il self check-in con Alloggiati Web?

Sì, ma solo con strumenti che garantiscono riconoscimento dell’ospite (app come Chekin, Wiisy, Check-in Scan). Non ospitare mai senza documenti validi caricati o dove non sei riuscito a indentificare

3. Quanto costa aprire una struttura in regola?

Oltre alle spese burocratiche (SCIA, bolli, eventuale commercialista), devi considerare dotazioni obbligatorie (estintori, rilevatori gas/CO2, targa CIN). Una cifra variabile tra 100 e i 300€ a seconda delle Regioni

4. Quali sono le sanzioni per chi non richiede il CIN?

Fino a 8.000 € e l’oscuramento dell’annuncio sulle OTA.

5. Se affitto solo pochi giorni all’anno devo fare tutto lo stesso?

Sì, non ci sono eccezioni: anche una singola notte richiede CIN, Alloggiati Web, CIR, ISTAT e tassa di soggiorno.

Vuoi un consiglio? 👉 Salva questa checklist, condividila e se hai dubbi sentiamoci: meglio un documento in più che una multa in meno.

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